A ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA NOS CONTRATOS IMOBILIÁRIOS

Nos últimos anos, verifica-se, sobretudo no Estado de Minas Gerais, um verdadeiro boom imobiliário que tem acarretado em um aumento exponencial de obras e construções, com respectivo remanejamento de preços em virtude da alteração no quadro da oferta e da demanda. A facilitação de acesso ao crédito imobiliário e a revitalização dos centros urbanos resultaram, por exemplo, em uma valorização de 23,6% do metro quadrado residencial em Belo Horizonte, no ano de 2011, somada ao acúmulo percentual de 42,6% nos dois anos anteriores (Fonte: Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais – CMI/Secovi-MG).

Em um mercado tão aquecido como o da construção civil, é natural que os consumidores, cada vez mais, sintam a necessidade de buscar orientação jurídica em relação aos contratos firmados para a aquisição de unidades imobiliárias. Como tais contratos são, em geral, do tipo adesão – elaborados de forma padronizada e unilateral pelas construtoras –, é possível que haja a previsão de cláusulas que transgridam direitos dos consumidores, na qualidade de compradores.

Uma dessas cláusulas contratuais que, a nosso ver, afigura-se abusiva, é aquela que atribui às construtoras um prazo adicional de tolerância, geralmente de 180 dias, para a entrega da unidade imobiliária adquirida pelo consumidor. Nessa hipótese, a construtora, com o objetivo de eximir-se da álea empresarial típica do setor da construção civil, outorga a si própria a possibilidade de, incondicionalmente, concluir a obra em prazo superior àquele expressamente previsto no instrumento contratual.

Todavia, com base em uma moderna visão do Direito, pautada na ampla proteção dos direitos consumeristas, infere-se uma nítida abusividade da referida cláusula de tolerância prevista nos contratos imobiliários.

Em primeiro lugar, ressalte-se que os contratos firmados entre os consumidores e as construtoras, via de regra, preveem destacada e expressamente uma data certa para a entrega da unidade imobiliária. De tal sorte, a previsão da cláusula de tolerância, frequentemente inserida de forma a dificultar a sua visualização, viola a transparência e a boa-fé negocial, as quais são definidas como direitos básicos dos consumidores (art. 6º, III e IV, do Código de Defesa do Consumidor).

Ademais, a previsão da cláusula de tolerância configura abusividade, também, na medida em que resulta em vantagem excessiva e desproporcional em favor das construtoras, o que implica desequilíbrio contratual com consequente agravamento da situação de hipossuficiência jurídica, técnica, probatória e econômica presumidamente atribuída aos consumidores. Além disso, a permissão de entrega da unidade imobiliária em prazo manifestamente superior àquele definido no contrato gera a possibilidade de, ilicitamente, frustrar a expectativa do consumidor de pleno exercício de seu direito constitucional à moradia (art. 6º, da Constituição Federal).

Felizmente, o entendimento jurisprudencial, ainda que gradativamente, vem se inclinando pela declaração de nulidade da cláusula contratual que prevê prazo de tolerância em contratos de aquisição de unidade imobiliária (TJDFT, Apelação Cível n. 48.716/98, Rel. Des. Eduardo de Morais Oliveira, DJU 21/10/1998). No Tribunal de Justiça de Minas Gerais, já é consolidada a orientação no sentido de que “O prazo de tolerância previsto no contrato somente é justificativa para prorrogação do prazo contratual de entrega do imóvel compromissado quando ocorrer caso fortuito ou força maior devidamente comprovado nos autos” (TJMG, Apelação Cível n. 2.0000.00.361743-8/000, Rel. Des. José Affonso da Costa Côrtes, DJE 26/06/2002).

Assim sendo, caso a construtora, injustificadamente, atrase a conclusão da obra e entregue a unidade imobiliária em data posterior àquela prevista no contrato, ainda que dentro do período estipulado na cláusula de tolerância, torna-se possível ao consumidor pleitear judicialmente a aplicação de multa contratual e de juros moratórios, sem prejuízo da indenização por danos materiais e morais em virtude da frustração da legítima expectativa em adquirir a casa própria (TJMG, Apelação Cível n. 1.0024.05.734671-0/001, Rel. Des. Bitencourt Marcondes, DJE 31/08/2006).

Em suma, a previsão de prazo de tolerância incondicional em contratos imobiliários configura, na forma dos arts. 39, V e XII e 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor, cláusula contratual nula de pleno direito. E isso porque, insista-se, o risco empresarial dos negócios imobiliários não pode ser imposto aos consumidores.

Artigo escrito pelo advogado Marcelo Veiga Franco e publicado no Jornal Estado de Minas, Caderno Direito & Justiça de 05 de novembro de 2012.

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